Για την πώληση σπιτιού.
Θέματα ακίνητης περιουσίας
Τι πρέπει να κάνω για να πουλήσω πιο εύκολα ένα σπίτι ;
1. Κάνετε μια έρευνα αγοράς στη περιοχή σας για να προσδιορίσετε την πιθανή αξία του σπιτιού σας.
Παράγοντες που μπορεί να επηρεάσουν την αξία του σπιτιού σας είναι οι εξής:
2. Επισκευάστε πιθανές ζημιές και ελλείψεις. Δώστε προσοχή στα υδραυλικά, σε πιθανές διαρροές, ύπαρξη ή οσμή υγρασίας, εάν το ακίνητο μυρίζει μούχλα κανείς δεν θα θέλει να το αγοράσει. Ελέγξτε τις πόρτες από τα ντουλάπια της κουζίνας, πολλές φορές οι μεντεσέδες χρειάζονται επισκευή. Εάν είναι πολύ παλιά αντικαταστήστε τα με καινούργια. Ελέγξτε τις βρύσες και διορθώστε τις αν στάζουν. Επιδιορθώστε τυχόν ανωμαλίες στα ηλεκτρολογικά. Βάψτε το σπίτι με απαλά φωτεινά χρώματα. Το ότι έχετε αποφασίσει να το πουλήσετε δεν σημαίνει ότι πρέπει να γίνονται πρόχειρες επισκευές και μπαλώματα επιδιορθώστε σωστά το ακίνητο μέσα στα πλαίσια των δυνατοτήτων σας.
3. Κάντε γενική καθαριότητα, πάντα μια καλή εικόνα είναι ότι καλύτερο. Οι περισσότερες αρνητικές εντυπώσεις των υποψήφιων αγοραστών προέρχονται από την εικόνα εγκατάλειψης και ακαταστασίας που παρατηρούν. Επιμεληθείτε τα πατώματα όπου υπάρχουν. Το ξύλο έρχεται πρώτο στις προτιμήσεις των αγοραστών, φροντίστε το. Γυαλίστε τα πλακάκια του μπάνιου και τα είδη υγιεινής καθώς επίσης και τα δάπεδα.
4. Φροντίστε όσο μπορείτε για ένα καλό αισθητικό αποτέλεσμα. Πετάξτε όλα τα παλιά έπιπλα και πράγματα που είχατε αποφασίσει να αφήσετε, εφόσον δεν ταιριάζουν στο περιβάλλον. Αναδείξτε σημεία και γωνιές του σπιτιού φωτίζοντας τα κατάλληλα. Έχετε τα παράθυρα ανοικτά έτσι ώστε να υπάρχει άπλετο φως. Τα σκοτεινά σπίτια δεν τα συμπαθεί κανείς και είναι και εστίες μολύνσεων. Αν το σπίτι σας είναι υπόγειο η ημιυπόγειο βάψτε το σε πολύ ανοιχτόχρωμα χρώματα και εάν υπάρχουν φωταγωγοί ανοίξτε τους και τοποθετήστε υαλότουβλα.
5. Αποταθείτε σε επαγγελματία Κτηματομεσίτη της επιλογής σας. Θα αξιολογήσει τη πραγματική αξία του σπιτιού σας και θα προωθήσει την πώληση του ακινήτου μέσω του δικού του δικτύου και της προβολής στον ημερήσιο τύπο και το διαδίκτυο. Έτσι πολλαπλασιάζετε τις πιθανότητες πώλησης και μικραίνετε το χρόνο του αποτελέσματος.
6. Μη ξοδέψετε πολλά χρήματα για ανακαίνιση του σπιτιού. Κάνετε μόνο τα αναγκαία έτσι που η κατάσταση και η εικόνα του ακινήτου σε σχέση με την παλαιότητα του ακινήτου να είναι καλή αλλά και ο επόμενος ιδιοκτήτης να μην θεωρήσει ότι ξεγελάστηκε επειδή του αποκρύφτηκε η πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
7. Μη βάψετε τους τοίχους με σκούρα ή έντονα χρώματα και όπου χρειαστεί μόνωση να γίνει σωστά και από ειδικούς.
8. Μην έχετε παράλογες απαιτήσεις ζητώντας εξωπραγματική τιμή μη ανταπόκρισιμη στην αξία του ακινήτου . Είναι πολύ σύνηθες φαινόμενο να πιστεύει ο καθένας ότι το δικό του σπίτι είναι το καλύτερο η να θέλει να λάβει από την πώληση του ποσό τέτοιο που να είναι ικανό να καλύψει κάποιες συγκεκριμένες ανάγκες του και επομένως αντίστοιχη να είναι και η τιμή που ζητάει , είναι όμως, συγκριτικά με άλλα που έχει ήδη επισκεφθεί ο υποψήφιος αγοραστής;
9. Ενημερωθείτε για τις διαδικαστικές Ενέργειες του Πωλητή, τα Δικαιολογητικά Μεταβίβασης και τις Δαπάνες του για την πώληση του ακινήτου.
Δικαιολογητικά για τη μεταβίβαση ακινήτου (πώληση / αγορά, γονική παροχή, δωρεά)
Σε μια αγοραπωλησία ακίνητης περιουσίας, ο κάθε συμβαλλόμενος καλείται να προβεί στην συγκέντρωση συγκεκριμένων δικαιολογητικών-εγγράφων ώστε να μπορέσει να ολοκληρώσει επιτυχώς την διαδικασία της υπογραφής των συμβολαίων.
Δικαιολογητικά για τη μεταβίβαση ακινήτου (πώληση, γονική παροχή, δωρεά):
1. Αντίγραφο τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου με πιστοποιητικό μεταγραφής. Αν ο τίτλος κτήσης είναι Γονική Παροχή - Δωρεά - Κληρονομιά τότε:
α) αν τα συμβόλαια (ή ο θάνατος) είναι μετά τις 31-12-1994, πιστοποιητικό από την ΔΟΥ του γονέα - δωρητή - αποβιώσαντος ότι δεν οφείλεται φόρος γονικής παροχής - δωρεάς ή κληρονομιάς αντίστοιχα.
β) αν είναι πριν την 31-12-1994, επικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου ή βεβαίωση από τον συμβολαιογράφο που το συνέταξε για την ακριβή ημερομηνία του συμβολαίου, και, σε περίπτωση κληρονομιάς, ληξιαρχική πράξη θανάτου. Αν στον τίτλο κτήσης είχε παρακρατηθεί η επικαρπία και ο επικαρπωτής απεβίωσε προσκομίζεται ληξιαρχική πράξη θανάτου του επικαρπωτή.
2. Άδεια Οικοδομής και Σχεδιαγράμματα Πολεοδομίας (τοπογραφικό και κατόψεις ορόφων). Αν το ακίνητο έχει κτιστεί μετά τις 14-3-1983 το αντίγραφο της άδειας οικοδομής πρέπει να είναι επικυρωμένο (ορισμένες φορές αν αυτή εκδόθηκε πριν από το έτος 1983 μπορεί να μη ζητηθεί).
3. Βεβαίωση μηχανικού σύμφωνα με τον Ν. 4014/2011 (και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη) ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή ότι το κτίσμα που υπάρχει και η χρήση του είναι σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ή (σε περίπτωση που έχουν εκτελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις) ότι οι υπάρχουσες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις έχουν τακτοποιηθεί. Για τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμού οι βεβαιώσεις αυτές πρέπει να συνοδεύονται από τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το Ε.Γ.Σ.Α.'87, εκτός αν πρόκειται για κληροτεμάχια, για αγροτεμάχια που προέρχονται από αναδασμό ή για αγροτεμάχια που περιλαμβάνονται στο κτηματολόγιο του Ο.Σ.Δ.Ε.
4. Αν μεταβιβάζεται λόγω πωλήσεως οικόπεδο ή αγροτεμάχιο (με ή χωρίς κτίσμα), πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα που να περιέχει τις δηλώσεις του Ν.651/77 και του Ν.1337/83 με συντεταγμένες Ε.Γ.Σ.Α '87. . Σχεδιαγράμματα του πωλουμένου ακινήτου και αν πρόκειται για οικόπεδο τοπογραφικό του οικοπέδου με υπεύθυνη δήλωση από μηχανικό σύμφωνα με τον νόμο 651/1977 ότι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
5. Αν μεταβιβάζεται ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο μετά το 1983 απαιτείται βεβαίωση από τον Δήμο του ακινήτου ότι έχει υποβληθεί δήλωση ιδιοκτησίας και αν έχει κυρωθεί η πράξη εφαρμογής απαιτείται και βεβαίωση ότι έχουν εξοφληθεί οι εισφορές σε χρήμα.
6. Φωτοτυπία ταυτότητος (και οι δύο πλευρές).
7. Φορολογική ενημερότητα (από την Δ.Ο.Υ που κάνουμε την φορολογική μας δήλωση) συγκεκριμένα για μεταβίβαση ακινήτου. Αν δεν υπάρχουν εκκρεμότητες ή οφειλές, την ενημερότητα μπορούμε να την πάρουμε και από το TAXIS.
8. Ασφαλιστική Ενημερότητα αν ο μεταβιβάζων είναι ή ήταν την τελευταία δεκαετία έμπορος ή μέλος εταιρείας ή αν κτίζει ή έκτιζε την τελευταία δεκαετία σπίτι.
Επιμέρους εάν είναι:
α) Φυσικό πρόσωπο που ασκεί εμπορική επιχείρηση ή νομικό πρόσωπο οποιασδήποτε μορφής, κοινωνία αστικού δικαίου που ασκεί εμπορική επιχείρηση ή επάγγελμα, αστική κερδοσκοπική ή μη εταιρεία, συμμετοχική ή αφανής εταιρεία καθώς και κοινοπραξία.
β) Μέλος Κοινοπραξίας, Αστικής Εταιρείας, Ομορρύθμου Εταιρείας, Ομόρρυθμο μέλος Ετερορρύθμου Εταιρείας, Διαχειριστής Ε.Π.Ε., Διευθύνων Σύμβουλος, Διευθυντής που ασκεί διοίκηση σε Α.Ε., Διευθυντής, Διαχειριστής, Διευθύνων Σύμβουλος ή μέλος Συνεταιρισμού ή Ενώσεως Συνεταιρισμών, Διευθυντής, Διαχειριστής και γενικά εντεταλμένος στη Διοίκηση σε Δημόσια, Δημοτική, Κοινοτική Επιχείρηση και εκμετάλλευση κερδοσκοπικού χαρακτήρα, ανεξάρτητα αν είναι νομικό πρόσωπο, σε αλλοδαπή επιχείρηση και αλλοδαπό οργανισμό, σε ημεδαπό ή αλλοδαπό πρόσωπο δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα καθώς και σε κάθε είδους Ιδρύματα.
γ) Υπόχρεος καταβολής εισφορών νεοαναγειρόμενου κτίσματος
Η ενημερότητα αυτή εκδίδεται συγκεκριμένα για μεταβίβαση ακινήτου από το Τμήμα Οικοδομών του ΙΚΑ στο οποίο υπάγεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται, αφού προσκομισθεί υπηρεσιακό σημείωμα περί μη οφειλής από το ΙΚΑ στο οποίο υπάγεται ο μεταβιβάζων. (Αν δεν υπάρχουν εκκρεμότητες ή οφειλές, την ενημερότητα μπορούμε να την πάρουμε και από τη Διεύθυνση Πληροφορικής του ΙΚΑ μόνο όμως αν πρόκειται για αδόμητο οικόπεδο / αγροτεμάχιο ή για λογαριασμό του εργολάβου).
Αν τίποτα από τα παραπάνω δεν ισχύει, τότε αρκεί ο πωλητής να υποβάλει υπεύθυνη δήλωση ότι δεν υποχρεούται σε προσκόμιση ασφαλιστικής ενημερότητας, την οποία ο συμβολαιογράφος θα προσαρτήσει στο συμβόλαιο.
9. Πιστοποιητικό από την αρμόδια Δ.Ο.Υ ότι έχουν δηλωθεί τα εισοδήματα του πωλουμένου ακινήτου την τελευταία διετία ή υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 81 του Π.Δ 2238/1994, προς την ίδια Δ.Ο.Υ ότι το ακίνητο δεν απέφερε εισοδήματα, θεωρημένη απ' αυτήν. Αν το ακίνητο που μεταβιβάζεται απέφερε εισόδημα (ενοίκια ή γεωργικό εισόδημα) και το εισόδημα αυτό δηλώθηκε εκπρόθεσμα απαιτείται πιστοποιητικό από τη Δ.Ο.Υ του εισοδήματος του μεταβιβάζοντος ότι δηλώθηκε το εισόδημα αυτό έστω και εκπρόθεσμα.
10. Πιστοποιητικό ότι καταβλήθηκε το Ενιαίο Τέλος Ακινήτου (Ε.Τ.ΑΚ)
11. Μόνο για τα νομικά πρόσωπα : Πιστοποιητικό από την Δ.Ο.Υ. εισοδήματος του νομικού προσώπου ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο έχει δηλωθεί στην δήλωση Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) και έχει καταβληθεί ο αναλογών φόρος για τα δύο προηγούμενα έτη ή υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 ότι το νομικό πρόσωπο δεν είχε υποχρέωση να συμπεριλάβει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο στη δήλωση ΦΑΠ. Η υπεύθυνη αυτή δήλωση υποβάλλεται στην Δ.Ο.Υ. μαζί με τα παραστατικά που αποδεικνύουν την απαλλαγή από την υποχρέωση υποβολής δήλωσης ΦΑΠ και με φωτοτυπία του τίτλου κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. (Για τα φυσικά πρόσωπα το πιστοποιητικό αυτό θα απαιτείται από 1/1/2014).
12. Υπεύθυνη δήλωση της παρ. 2 του άρθρου 32 του Ν. 2459/1997, για το αν δηλώθηκε το ακίνητο στο έντυπο Ε9, θεωρημένη από την αρμόδια Δ.Ο.Υ ή πιστοποιητικό της παρ. 2 του άρθρου 32 του Ν. 2459/1997,εφόσον ο πωλητής έχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας.
13. Πιστοποιητικό Τ.Α.Π από τον δήμο ότι το ακίνητο δεν οφείλει Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) για την έκδοση του οποίου χρειάζεται το συμβόλαιο του ακινήτου τελευταίος λογαριασμός της ΔΕΗ εξοφλημένος ή τοπογραφικό του οικοπέδου. Σε περίπτωση ωστόσο που το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι αγροτεμάχιο χωρίς κτίσμα δεν απαιτείται ΤΑΠ.
14. Βεβαίωση υποβολής δήλωσης του ακινήτου για τις υπό ένταξη στο Κτηματολόγιο περιοχές, ή Κτηματολογικό ή κτηματογραφικό απόσπασμα για τις περιοχές όπου το Κτηματολόγιο έχει κλείσει. . Το Κτηματογραφικό απόσπασμα πιστοποιεί ότι το ακίνητο είναι εμπρόθεσμα εγγεγραμμένο στα αρχείο του Εθνικού Κτηματολογίου. Το ΚΑΕΚ που αναφέρεται αρκετά συχνά, είναι ο ειδικός 12ψήφιος αριθμός που έχει το κάθε εντεταγμένο ακίνητο, τα ψηφία του οποίου προσδιορίζουν το καθένα και μια συγκεκριμένη πληροφορία π.χ Νομό στο οποίο βρίσκεται το γεωτεμάχιο, Δήμο ή Δημοτικό Διαμέρισμα ή Κοινότητα, τον «κτηματολογικό τομέα», την «κτηματολογική ενότητα» και τον αύξοντα αριθμό του γεωτεμαχίου εντός της ενότητας.
15. Βεβαίωση από τον αρμόδιο Δήμο όταν πρόκειται για οικόπεδο ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές του ακινήτου για την εισφορά σε γη και χρήμα .
16. Μόνο για αγοραπωλησίες: Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (Π.Ε.Α.) για κτίσματα άνω των 50 τ.μ.
17. Μισθωτήριο συμβόλαιο αν το ακίνητο είναι μισθωμένο.
18. Μόνο για γονικές παροχές και δωρεές: Πληρωμή Ταμείου Νομικών στην Εθνική Τράπεζα.
Για τον αποκτών (αγοραστής, τέκνο, δωρεοδόχος):
1. Απόφαση της επιτροπής του άρθρου 26 Ν. 1982/90 (απαιτείται μόνο για αγορά ακινήτου σε παραμεθόριο περιοχή).
2. Φωτοτυπία ταυτότητος (και οι δύο πλευρές) και δημόσιο έγγραφο από το οποίο να προκύπτει ο Α.Φ.Μ.
3. Εάν ο αγοραστής έχει δικαίωμα απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβιβάσεως (Φ.Μ.Α) για αγορά 1ης κατοικίας ή οικοπέδου, για ανέγερση 1ης κατοικίας, απαιτούνται επιπλέον και τα παρακάτω δικαιολογητικά: Πιστοποιητικό Οικογενειακής Καταστάσεως. Θεωρημένα αντίγραφα της φορολογικής δήλωσης (Ε1) των δύο τελευταίων οικονομικών ετών. Θεωρημένα αντίγραφα του εντύπου Ε9 των δύο τελευταίων οικονομικών ετών. Σύμφωνο συμβίωσης και πρόσφατη ληξιαρχική πράξη αυτού (εφ' όσον έχει συναφθεί τέτοιο σύμφωνο).
Διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου:
1. Πριν την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, απαιτείται έλεγχος στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο από τον δικηγόρο του αγοραστή.
2. Στη συνέχεια, υποβάλλονται δηλώσεις φόρου μεταβίβασης από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., στην οποία υπάγεται το ακίνητο, όπου και ο αγοραστής θα πληρώσει φόρο μεταβίβασης ανάλογα με την αξία του ακινήτου και αφού συνυπολογιστούν οι νόμιμες φοροαπαλλαγές, αν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας.
3. Αφού ολοκληρωθούν οι παραπάνω διαδικασίας και προσκομισθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά, πραγματοποιείται η υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης.
4. Η διαδικασία μεταβίβασης ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και την παραλαβή των σχετικών πιστοποιητικών από τον αγοραστή.
Παράσταση Δικηγόρων
Η παράσταση δικηγόρου είναι εκ του νόμου υποχρεωτική μέχρι την 31/12/2013 μόνο στις πωλήσεις και μόνο για τον αγοραστή εφόσον η αξία του ακινήτου είναι άνω των 80.000 €. Δεν απαιτείται παράσταση δικηγόρου στις γονικές παροχές, στις δωρεές καθώς και στις διανομές και ανταλλαγές ακινήτων.
1. Κάνετε μια έρευνα αγοράς στη περιοχή σας για να προσδιορίσετε την πιθανή αξία του σπιτιού σας.
Παράγοντες που μπορεί να επηρεάσουν την αξία του σπιτιού σας είναι οι εξής:
Ηλικία , κατάσταση του σπιτιού και σε τι όροφο βρίσκεται.
Απαιτούμενες επισκευές.
Τιμή που πουλήθηκαν πρόσφατα όμοια σπίτια στη περιοχή.
Πιθανή ανάπτυξη, ανάπλαση της περιοχής.
Αντικειμενική αξία.
Αν έχει άδεια οικοδομής ως κατοικία η όχι.
2. Επισκευάστε πιθανές ζημιές και ελλείψεις. Δώστε προσοχή στα υδραυλικά, σε πιθανές διαρροές, ύπαρξη ή οσμή υγρασίας, εάν το ακίνητο μυρίζει μούχλα κανείς δεν θα θέλει να το αγοράσει. Ελέγξτε τις πόρτες από τα ντουλάπια της κουζίνας, πολλές φορές οι μεντεσέδες χρειάζονται επισκευή. Εάν είναι πολύ παλιά αντικαταστήστε τα με καινούργια. Ελέγξτε τις βρύσες και διορθώστε τις αν στάζουν. Επιδιορθώστε τυχόν ανωμαλίες στα ηλεκτρολογικά. Βάψτε το σπίτι με απαλά φωτεινά χρώματα. Το ότι έχετε αποφασίσει να το πουλήσετε δεν σημαίνει ότι πρέπει να γίνονται πρόχειρες επισκευές και μπαλώματα επιδιορθώστε σωστά το ακίνητο μέσα στα πλαίσια των δυνατοτήτων σας.
3. Κάντε γενική καθαριότητα, πάντα μια καλή εικόνα είναι ότι καλύτερο. Οι περισσότερες αρνητικές εντυπώσεις των υποψήφιων αγοραστών προέρχονται από την εικόνα εγκατάλειψης και ακαταστασίας που παρατηρούν. Επιμεληθείτε τα πατώματα όπου υπάρχουν. Το ξύλο έρχεται πρώτο στις προτιμήσεις των αγοραστών, φροντίστε το. Γυαλίστε τα πλακάκια του μπάνιου και τα είδη υγιεινής καθώς επίσης και τα δάπεδα.
4. Φροντίστε όσο μπορείτε για ένα καλό αισθητικό αποτέλεσμα. Πετάξτε όλα τα παλιά έπιπλα και πράγματα που είχατε αποφασίσει να αφήσετε, εφόσον δεν ταιριάζουν στο περιβάλλον. Αναδείξτε σημεία και γωνιές του σπιτιού φωτίζοντας τα κατάλληλα. Έχετε τα παράθυρα ανοικτά έτσι ώστε να υπάρχει άπλετο φως. Τα σκοτεινά σπίτια δεν τα συμπαθεί κανείς και είναι και εστίες μολύνσεων. Αν το σπίτι σας είναι υπόγειο η ημιυπόγειο βάψτε το σε πολύ ανοιχτόχρωμα χρώματα και εάν υπάρχουν φωταγωγοί ανοίξτε τους και τοποθετήστε υαλότουβλα.
5. Αποταθείτε σε επαγγελματία Κτηματομεσίτη της επιλογής σας. Θα αξιολογήσει τη πραγματική αξία του σπιτιού σας και θα προωθήσει την πώληση του ακινήτου μέσω του δικού του δικτύου και της προβολής στον ημερήσιο τύπο και το διαδίκτυο. Έτσι πολλαπλασιάζετε τις πιθανότητες πώλησης και μικραίνετε το χρόνο του αποτελέσματος.
6. Μη ξοδέψετε πολλά χρήματα για ανακαίνιση του σπιτιού. Κάνετε μόνο τα αναγκαία έτσι που η κατάσταση και η εικόνα του ακινήτου σε σχέση με την παλαιότητα του ακινήτου να είναι καλή αλλά και ο επόμενος ιδιοκτήτης να μην θεωρήσει ότι ξεγελάστηκε επειδή του αποκρύφτηκε η πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
7. Μη βάψετε τους τοίχους με σκούρα ή έντονα χρώματα και όπου χρειαστεί μόνωση να γίνει σωστά και από ειδικούς.
8. Μην έχετε παράλογες απαιτήσεις ζητώντας εξωπραγματική τιμή μη ανταπόκρισιμη στην αξία του ακινήτου . Είναι πολύ σύνηθες φαινόμενο να πιστεύει ο καθένας ότι το δικό του σπίτι είναι το καλύτερο η να θέλει να λάβει από την πώληση του ποσό τέτοιο που να είναι ικανό να καλύψει κάποιες συγκεκριμένες ανάγκες του και επομένως αντίστοιχη να είναι και η τιμή που ζητάει , είναι όμως, συγκριτικά με άλλα που έχει ήδη επισκεφθεί ο υποψήφιος αγοραστής;
9. Ενημερωθείτε για τις διαδικαστικές Ενέργειες του Πωλητή, τα Δικαιολογητικά Μεταβίβασης και τις Δαπάνες του για την πώληση του ακινήτου.
Δικαιολογητικά για τη μεταβίβαση ακινήτου (πώληση / αγορά, γονική παροχή, δωρεά)
Σε μια αγοραπωλησία ακίνητης περιουσίας, ο κάθε συμβαλλόμενος καλείται να προβεί στην συγκέντρωση συγκεκριμένων δικαιολογητικών-εγγράφων ώστε να μπορέσει να ολοκληρώσει επιτυχώς την διαδικασία της υπογραφής των συμβολαίων.
Δικαιολογητικά για τη μεταβίβαση ακινήτου (πώληση, γονική παροχή, δωρεά):
1. Αντίγραφο τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου με πιστοποιητικό μεταγραφής. Αν ο τίτλος κτήσης είναι Γονική Παροχή - Δωρεά - Κληρονομιά τότε:
α) αν τα συμβόλαια (ή ο θάνατος) είναι μετά τις 31-12-1994, πιστοποιητικό από την ΔΟΥ του γονέα - δωρητή - αποβιώσαντος ότι δεν οφείλεται φόρος γονικής παροχής - δωρεάς ή κληρονομιάς αντίστοιχα.
β) αν είναι πριν την 31-12-1994, επικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου ή βεβαίωση από τον συμβολαιογράφο που το συνέταξε για την ακριβή ημερομηνία του συμβολαίου, και, σε περίπτωση κληρονομιάς, ληξιαρχική πράξη θανάτου. Αν στον τίτλο κτήσης είχε παρακρατηθεί η επικαρπία και ο επικαρπωτής απεβίωσε προσκομίζεται ληξιαρχική πράξη θανάτου του επικαρπωτή.
2. Άδεια Οικοδομής και Σχεδιαγράμματα Πολεοδομίας (τοπογραφικό και κατόψεις ορόφων). Αν το ακίνητο έχει κτιστεί μετά τις 14-3-1983 το αντίγραφο της άδειας οικοδομής πρέπει να είναι επικυρωμένο (ορισμένες φορές αν αυτή εκδόθηκε πριν από το έτος 1983 μπορεί να μη ζητηθεί).
3. Βεβαίωση μηχανικού σύμφωνα με τον Ν. 4014/2011 (και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη) ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή ότι το κτίσμα που υπάρχει και η χρήση του είναι σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ή (σε περίπτωση που έχουν εκτελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις) ότι οι υπάρχουσες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις έχουν τακτοποιηθεί. Για τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμού οι βεβαιώσεις αυτές πρέπει να συνοδεύονται από τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το Ε.Γ.Σ.Α.'87, εκτός αν πρόκειται για κληροτεμάχια, για αγροτεμάχια που προέρχονται από αναδασμό ή για αγροτεμάχια που περιλαμβάνονται στο κτηματολόγιο του Ο.Σ.Δ.Ε.
4. Αν μεταβιβάζεται λόγω πωλήσεως οικόπεδο ή αγροτεμάχιο (με ή χωρίς κτίσμα), πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα που να περιέχει τις δηλώσεις του Ν.651/77 και του Ν.1337/83 με συντεταγμένες Ε.Γ.Σ.Α '87. . Σχεδιαγράμματα του πωλουμένου ακινήτου και αν πρόκειται για οικόπεδο τοπογραφικό του οικοπέδου με υπεύθυνη δήλωση από μηχανικό σύμφωνα με τον νόμο 651/1977 ότι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
5. Αν μεταβιβάζεται ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο μετά το 1983 απαιτείται βεβαίωση από τον Δήμο του ακινήτου ότι έχει υποβληθεί δήλωση ιδιοκτησίας και αν έχει κυρωθεί η πράξη εφαρμογής απαιτείται και βεβαίωση ότι έχουν εξοφληθεί οι εισφορές σε χρήμα.
6. Φωτοτυπία ταυτότητος (και οι δύο πλευρές).
7. Φορολογική ενημερότητα (από την Δ.Ο.Υ που κάνουμε την φορολογική μας δήλωση) συγκεκριμένα για μεταβίβαση ακινήτου. Αν δεν υπάρχουν εκκρεμότητες ή οφειλές, την ενημερότητα μπορούμε να την πάρουμε και από το TAXIS.
8. Ασφαλιστική Ενημερότητα αν ο μεταβιβάζων είναι ή ήταν την τελευταία δεκαετία έμπορος ή μέλος εταιρείας ή αν κτίζει ή έκτιζε την τελευταία δεκαετία σπίτι.
Επιμέρους εάν είναι:
α) Φυσικό πρόσωπο που ασκεί εμπορική επιχείρηση ή νομικό πρόσωπο οποιασδήποτε μορφής, κοινωνία αστικού δικαίου που ασκεί εμπορική επιχείρηση ή επάγγελμα, αστική κερδοσκοπική ή μη εταιρεία, συμμετοχική ή αφανής εταιρεία καθώς και κοινοπραξία.
β) Μέλος Κοινοπραξίας, Αστικής Εταιρείας, Ομορρύθμου Εταιρείας, Ομόρρυθμο μέλος Ετερορρύθμου Εταιρείας, Διαχειριστής Ε.Π.Ε., Διευθύνων Σύμβουλος, Διευθυντής που ασκεί διοίκηση σε Α.Ε., Διευθυντής, Διαχειριστής, Διευθύνων Σύμβουλος ή μέλος Συνεταιρισμού ή Ενώσεως Συνεταιρισμών, Διευθυντής, Διαχειριστής και γενικά εντεταλμένος στη Διοίκηση σε Δημόσια, Δημοτική, Κοινοτική Επιχείρηση και εκμετάλλευση κερδοσκοπικού χαρακτήρα, ανεξάρτητα αν είναι νομικό πρόσωπο, σε αλλοδαπή επιχείρηση και αλλοδαπό οργανισμό, σε ημεδαπό ή αλλοδαπό πρόσωπο δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα καθώς και σε κάθε είδους Ιδρύματα.
γ) Υπόχρεος καταβολής εισφορών νεοαναγειρόμενου κτίσματος
Η ενημερότητα αυτή εκδίδεται συγκεκριμένα για μεταβίβαση ακινήτου από το Τμήμα Οικοδομών του ΙΚΑ στο οποίο υπάγεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται, αφού προσκομισθεί υπηρεσιακό σημείωμα περί μη οφειλής από το ΙΚΑ στο οποίο υπάγεται ο μεταβιβάζων. (Αν δεν υπάρχουν εκκρεμότητες ή οφειλές, την ενημερότητα μπορούμε να την πάρουμε και από τη Διεύθυνση Πληροφορικής του ΙΚΑ μόνο όμως αν πρόκειται για αδόμητο οικόπεδο / αγροτεμάχιο ή για λογαριασμό του εργολάβου).
Αν τίποτα από τα παραπάνω δεν ισχύει, τότε αρκεί ο πωλητής να υποβάλει υπεύθυνη δήλωση ότι δεν υποχρεούται σε προσκόμιση ασφαλιστικής ενημερότητας, την οποία ο συμβολαιογράφος θα προσαρτήσει στο συμβόλαιο.
9. Πιστοποιητικό από την αρμόδια Δ.Ο.Υ ότι έχουν δηλωθεί τα εισοδήματα του πωλουμένου ακινήτου την τελευταία διετία ή υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 81 του Π.Δ 2238/1994, προς την ίδια Δ.Ο.Υ ότι το ακίνητο δεν απέφερε εισοδήματα, θεωρημένη απ' αυτήν. Αν το ακίνητο που μεταβιβάζεται απέφερε εισόδημα (ενοίκια ή γεωργικό εισόδημα) και το εισόδημα αυτό δηλώθηκε εκπρόθεσμα απαιτείται πιστοποιητικό από τη Δ.Ο.Υ του εισοδήματος του μεταβιβάζοντος ότι δηλώθηκε το εισόδημα αυτό έστω και εκπρόθεσμα.
10. Πιστοποιητικό ότι καταβλήθηκε το Ενιαίο Τέλος Ακινήτου (Ε.Τ.ΑΚ)
11. Μόνο για τα νομικά πρόσωπα : Πιστοποιητικό από την Δ.Ο.Υ. εισοδήματος του νομικού προσώπου ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο έχει δηλωθεί στην δήλωση Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) και έχει καταβληθεί ο αναλογών φόρος για τα δύο προηγούμενα έτη ή υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 ότι το νομικό πρόσωπο δεν είχε υποχρέωση να συμπεριλάβει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο στη δήλωση ΦΑΠ. Η υπεύθυνη αυτή δήλωση υποβάλλεται στην Δ.Ο.Υ. μαζί με τα παραστατικά που αποδεικνύουν την απαλλαγή από την υποχρέωση υποβολής δήλωσης ΦΑΠ και με φωτοτυπία του τίτλου κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. (Για τα φυσικά πρόσωπα το πιστοποιητικό αυτό θα απαιτείται από 1/1/2014).
12. Υπεύθυνη δήλωση της παρ. 2 του άρθρου 32 του Ν. 2459/1997, για το αν δηλώθηκε το ακίνητο στο έντυπο Ε9, θεωρημένη από την αρμόδια Δ.Ο.Υ ή πιστοποιητικό της παρ. 2 του άρθρου 32 του Ν. 2459/1997,εφόσον ο πωλητής έχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας.
13. Πιστοποιητικό Τ.Α.Π από τον δήμο ότι το ακίνητο δεν οφείλει Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) για την έκδοση του οποίου χρειάζεται το συμβόλαιο του ακινήτου τελευταίος λογαριασμός της ΔΕΗ εξοφλημένος ή τοπογραφικό του οικοπέδου. Σε περίπτωση ωστόσο που το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι αγροτεμάχιο χωρίς κτίσμα δεν απαιτείται ΤΑΠ.
14. Βεβαίωση υποβολής δήλωσης του ακινήτου για τις υπό ένταξη στο Κτηματολόγιο περιοχές, ή Κτηματολογικό ή κτηματογραφικό απόσπασμα για τις περιοχές όπου το Κτηματολόγιο έχει κλείσει. . Το Κτηματογραφικό απόσπασμα πιστοποιεί ότι το ακίνητο είναι εμπρόθεσμα εγγεγραμμένο στα αρχείο του Εθνικού Κτηματολογίου. Το ΚΑΕΚ που αναφέρεται αρκετά συχνά, είναι ο ειδικός 12ψήφιος αριθμός που έχει το κάθε εντεταγμένο ακίνητο, τα ψηφία του οποίου προσδιορίζουν το καθένα και μια συγκεκριμένη πληροφορία π.χ Νομό στο οποίο βρίσκεται το γεωτεμάχιο, Δήμο ή Δημοτικό Διαμέρισμα ή Κοινότητα, τον «κτηματολογικό τομέα», την «κτηματολογική ενότητα» και τον αύξοντα αριθμό του γεωτεμαχίου εντός της ενότητας.
15. Βεβαίωση από τον αρμόδιο Δήμο όταν πρόκειται για οικόπεδο ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές του ακινήτου για την εισφορά σε γη και χρήμα .
16. Μόνο για αγοραπωλησίες: Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (Π.Ε.Α.) για κτίσματα άνω των 50 τ.μ.
17. Μισθωτήριο συμβόλαιο αν το ακίνητο είναι μισθωμένο.
18. Μόνο για γονικές παροχές και δωρεές: Πληρωμή Ταμείου Νομικών στην Εθνική Τράπεζα.
Για τον αποκτών (αγοραστής, τέκνο, δωρεοδόχος):
1. Απόφαση της επιτροπής του άρθρου 26 Ν. 1982/90 (απαιτείται μόνο για αγορά ακινήτου σε παραμεθόριο περιοχή).
2. Φωτοτυπία ταυτότητος (και οι δύο πλευρές) και δημόσιο έγγραφο από το οποίο να προκύπτει ο Α.Φ.Μ.
3. Εάν ο αγοραστής έχει δικαίωμα απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβιβάσεως (Φ.Μ.Α) για αγορά 1ης κατοικίας ή οικοπέδου, για ανέγερση 1ης κατοικίας, απαιτούνται επιπλέον και τα παρακάτω δικαιολογητικά: Πιστοποιητικό Οικογενειακής Καταστάσεως. Θεωρημένα αντίγραφα της φορολογικής δήλωσης (Ε1) των δύο τελευταίων οικονομικών ετών. Θεωρημένα αντίγραφα του εντύπου Ε9 των δύο τελευταίων οικονομικών ετών. Σύμφωνο συμβίωσης και πρόσφατη ληξιαρχική πράξη αυτού (εφ' όσον έχει συναφθεί τέτοιο σύμφωνο).
Διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου:
1. Πριν την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, απαιτείται έλεγχος στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο από τον δικηγόρο του αγοραστή.
2. Στη συνέχεια, υποβάλλονται δηλώσεις φόρου μεταβίβασης από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., στην οποία υπάγεται το ακίνητο, όπου και ο αγοραστής θα πληρώσει φόρο μεταβίβασης ανάλογα με την αξία του ακινήτου και αφού συνυπολογιστούν οι νόμιμες φοροαπαλλαγές, αν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας.
3. Αφού ολοκληρωθούν οι παραπάνω διαδικασίας και προσκομισθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά, πραγματοποιείται η υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης.
4. Η διαδικασία μεταβίβασης ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και την παραλαβή των σχετικών πιστοποιητικών από τον αγοραστή.
Παράσταση Δικηγόρων
Η παράσταση δικηγόρου είναι εκ του νόμου υποχρεωτική μέχρι την 31/12/2013 μόνο στις πωλήσεις και μόνο για τον αγοραστή εφόσον η αξία του ακινήτου είναι άνω των 80.000 €. Δεν απαιτείται παράσταση δικηγόρου στις γονικές παροχές, στις δωρεές καθώς και στις διανομές και ανταλλαγές ακινήτων.